萬科地產從商 房企豪賭復合發展戰略

  作為一個開發商，如果在歲末年初的各種行業聚會上，不提上幾句商業地產或者產業園區，共聚的同業多少都會認為你的企業缺乏遠見。因為在這一年里，有多少住宅以外的業務增長，幾乎將決定一家房地產開發企業的生命力。

  就在2013年的隆冬，在潛行試探了多年之后，整體軟裝寶億萊家居飾品，萬科[簡介 最新動態]在北京低調地組建了集團商用管理部，毛大慶成為分管此項業務的高級副總裁。出人意料的是，萬科總裁郁亮出現在成立儀式的現場上，在此之前由集團總裁出席一個部門設立儀式，在萬科還絕少有類似的先例。

  一直視專業化為鐵律的萬科，在這一戰略上，并非是“孤獨者”。包括遠洋地產[簡介 最新動態]、華潤置業等房地產開發企業，都已經開始向商用地產的業務轉型；而在2012年實現超過行業平均增速增長的北大資源集團、華夏幸福基業、鴻坤地產等，則將產業園區作為了業務的新增長點。

  萬科“從商”

  “從事非住宅領域的業務，是為了主營住宅業務更好的發展。”1月30日，萬科有關負責人面對記者就“成立商用地產管理部”求證時表示。在此之前，萬科總裁郁亮曾向本報記者強調，萬科做商業，也是為了更好的做住宅。

  一直以來，萬科視“專業化”為鐵律。創始人、萬科董事局主席王石曾表示，“誰要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出來反對”。也正因為如此，面對銷售額千億元之后、眾多萬科入住業主的生活需求，萬科開始進行商用地產的嘗試，包括郁亮在內，萬科的絕大多數高管更愿意將這一戰略視作是“專業做住宅”的縱向延伸。

  萬科企業股份有限公司的財務報表顯示，截至2012年6月，萬科商業地產項目的存貨值已超過300億元。中國房地產指數研究院的土地市場監測則顯示，截至2012年12月，萬科已在全國拿下純商業用地122萬平方米，比2011年全年同科目的土地獲取總量22.54萬平方米增加4倍以上。

  按照萬科的整體規劃，目前公司項目中商業、寫字樓、酒店等商用面積占公司規劃中和在建項目面積的比例不到10%，從長期來看不希望超過20%。

  目前，萬科在北京組建的“商用地產管理部”由集團高級副總裁毛大慶分管，由原北京萬科商業發展部經理錢嘉擔任總經理。毛大慶擔任萬科的高管之前，長期供職于新加坡大型房地產開發企業凱德置地，這家企業以商業地產的運用管理見長，毛大慶則主導了凱德置地在京主要商業地產項目——東直門來福士中心[]的建設、運營和管理。

  記者了解到，萬科的“商用地產管理部”尚屬于業務管控單位，寶億萊家居飾品，既不具備獨立法人資格，也不進行獨立的財務核算，亦不采用“事業部制”，寶億萊家居飾品，目前主要工作是統一技術性規范、對地方公司的商業地產項目提供專業業務指導。

  萬科[簡介 最新動態]覬覦商業地產

  2011年

  萬科全國純商業用地

  22.5

  萬平方米

  2012年

  復合風潮

  一場“豪賭”

  作為“第一”的萬科慎重選擇之后的戰略，整體軟裝寶億萊家居飾品，并不孤獨。包括遠洋地產[簡介 最新動態]、華潤置地[簡介 最新動態]等在內的一線房地產開發企業，都已經在商業地產領域內嘗試多年。而近兩年內以超過行業平均增速增長的華夏幸福基業、北大資源集團、鴻坤地產、旭輝集團等都在商用物業、產業園區形成新的增長點。

  在這些企業中，華夏幸福基業、北大資源集團、旭輝集團已經分別在內地、香港上市，鴻坤地產則已準備在5年內完成上市計劃。“即便拋開其他原因，整體軟裝寶億萊家居飾品，僅從業績考慮，如果是單純的住宅業務開發，我想我們也很難實現上市。”華夏幸福基業內部人士向記者表示。

  對于這一點，毛大慶似乎并不感到意外。“在住宅領域，我們面對的是一個越來越陌生的市場，在北京，新的土地供應都在五環以外，甚至接近六環。”他說，而除此之外，各地政府嚴厲的房地產調控政策也讓住宅市場的利潤率逐步下滑。

  鴻坤集團副總經理兼產業地產總經理朱燦則告訴記者，鴻坤正在北京大興區打造一個產業綜合體項目，2013年將進入招商階段，產業園區在鴻坤集團傳統住宅開發業務之外拓展新業務方向的布局中，占有重要地位。

  在此之前，為房地產開發行業所熟悉的鴻坤地產的主要業務是住宅開發。記者了解到，鴻坤地產2013年正在銷售和主推的包括花語墅[]、林語墅、海語墅等高端樓盤，其2012年10盤聯動，開發規模500萬平方米，銷售額約40億元人民幣。

  “復合式戰略和傳統的多元化是有本質性區別的。”朱燦向記者表示，“所謂復合式的發展戰略，是圍繞自身企業既有的核心競爭力和資源稟賦，構建起一套相關的、相互配合、相互支撐的企業競爭力體系，而不是簡單地看，哪個領域賺錢就投資哪個領域。”

  按照萬科的整體規劃，公司項目中商業、寫字樓、酒店等商用面積，占公司規劃中和在建項目面積的比例不超過20%。

  20%

  不超過

  20%

  盡管“萬科從商”這一行業老大的戰略選擇，在一定程度上為房地產開發企業“復合化發展”的戰略提供了“合理”的注腳。但是，即便如此，相比于簡單的“建房子、賣房子”的住宅開發，商用地產、產業園區的開發、運營要復雜許多，復合化的風潮以何種結果收場，尚無定論。

  萬科相關負責人表示，萬科商用地產管理部的管理層人員已經組建完成，個別崗位仍在招聘，已有的商業管理部團隊中，既有萬科自身業務體系中擁有比較豐富的開發經驗的管理人員，也有外部招聘的有豐富商業地產履歷的管理者。

  業界公認的是，商業地產的優秀管理人才在當今行業內十分稀缺，從而導致了萬達等商業地產企業的中層管理人員被“高薪挖角”的現象。

  如果說商業地產是專業人才面臨的挑戰，產業園區和工業地產的復合化戰略的成敗關鍵，則在于企業自身資源稟賦的格局和整合能力。“我和地方政府談判，作為北大校企的北大資源有自己的軟件園，有自己的醫院，有自己的學校，我在拿地的時候就要有優勢。”北大資源集團總裁余麗向記者表示。

  而鴻坤在大興區打造的產業綜合體項目，則是利用自己的投資背景，探索在產業綜合體內開辟一個專區與創投相結合，嘗試包括以租金換股權等多種方式來引進被投資企業入駐。朱燦介紹，鴻坤可以借助地產的優勢，給被投資者提供包括品牌推廣在內的多項服務——據了解，鴻坤集團下屬的億潤投資，已成功投資近20多個企業項目，其中4家已成功上市，1家已過會。