后房地產時代 玩什么？怎么玩？

后房地產時代 玩什么？怎么玩？ 房天下     2016-12-26 19:16

[摘要] 于房地產而言，亦如此。2016年，無論是銷售面積，還是銷售金額，再創歷史新高。有機構預測，今年中國房地產銷售面積將達到15億平方米，銷售金額將超過12萬億，相當于珠穆朗瑪峰的最高點。

后房地產時代，玩什么？怎么玩？

12月20日，北京，霧霾爆表，令人窒息。

盛世與危局并存，這是對這個時代最恰當的詮釋。

于房地產而言，亦如此。2016年，無論是銷售面積，還是銷售金額，再創歷史新高。有機構預測，今年中國房地產銷售面積將達到15億平方米，銷售金額將超過12萬億，相當于珠穆朗瑪峰的最高點。

但于企業而言，不少徘徊在增收不增利的邊緣。顯然，房企“高利潤、高周轉、高杠桿”的傳統玩法，已遭遇“天花板”式的困局。

接下來，玩什么？怎么玩？

嗅覺靈敏者，早已站在了前沿，為行業的未來搖旗吶喊。就在這一天，由佰仕會聯袂萬商俱樂部，在萬達索菲特酒店舉辦的“2016首屆中國房地產資產管理生態鏈大會”，集聚了資產管理生態鏈上下游的數百位大咖，激變行業之混沌，旨在為其重構辨明方向。

后房地產時代：十萬億級的生態鏈正在形成

與會的大咖一致認為，隨著存量超過增量，行業已步入了“后房地產時代”。

專家在演講中認為，中央經濟工作會議明確提出，房子是用來住的，不是用來炒的，未來調控的這一主基調不會變。

同時，住宅開發的利潤越來越微薄，而且被房企巨頭和超大城市壟斷，因此，這個領域的機會越來越少。

翰同資本創始人、高和翰同股權基金CEO王倩表示，“2006年，我們做綠城上市的時候，它的毛利率高達40%；后來房地產整體毛利率變成了20%；去年是10%，今年前三季度跌到了7.8%，房地產不再是一個高利潤行業。”

在高和資本董事長蘇鑫看來，傳統的“三高”模式不可持續：首先，在招拍掛的土地制度下，面粉達到了黃油的價格，高利潤從哪里來？其次，政策調控會讓高桿桿不可持續；還有未來的長效機制，一定會通過稅收和金融的各種手段來建立，導致高周轉不可持續；另外，如果經濟是L型的，那些高價地獲取高利潤的動力又在哪里？

盛世神州基金董事長張民耕則判斷，百億房企軍團的市場份額今年將超過50%，中小房企目前生活在一片死海當中。“這次調控和之前的調控都不一樣，非常嚴厲，而且也明確界定了房子的屬性，是用來住的，這就標志著中國后房地產時代的到來。”

京投發展總裁副董事長高一軒則認為，現在市場分化非常嚴重，不少企業面臨著挑戰，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，首先是拿地難，其次是政策的調控，因此房企轉型迫在眉睫。

陽光城首席財務官辛琦則表示，“在調控形勢下，要在保持企業現金流安全的情況下，找到合適自己的生存之道。”

那么，在后房地產時代，整體軟裝寶億萊家居飾品，玩什么？

在優客工場、共享際創始人毛大慶看來，房地產經過20多年的急速發展，給中國積累了156萬億的存量資產市場，這其中的價值是海量的。

“我們相信，如果中國的實體經濟能夠復蘇，寶億萊家居飾品，存量資產的春天即將到來，這里面藏著一個萬億級的巨大市場。”毛大慶稱，存量資產的價值再造，是必然的事情，遠遠不止眾創空間、青年公寓、老年公寓，所以下一階段，研究不動產、城市更新和內容創新是玩未來房地產的思想準繩。

張民耕則認為，在盛世危局里，房地產仍然有巨大的機會，軟裝設計家居產業鏈，那就是這個時代拋出了大量的不合格產品或者殘次品，也就是困境資產，這是數以十萬級的市場機會。

中城新產業控股創始人劉愛明則認為，這個時代的機會很多，房地產上半場就一個低端制造業的模式，家居行業升級轉型 ，不好玩；下半場才好玩，用一個字概括就是經營的“營”，就是要服務客戶，所以下半場更像服務業，而且滿眼都是機會。

鏈接改變空間：大資管的春天來臨

在混沌中，明了未來玩什么之后，最關鍵的問題是，怎么玩？如何構造中國房地產資產管理生態鏈？

“資本、資產和經營者會之間，會形成一個新的生態鏈，這是未來城市里主要的產業。”毛大慶認為，下半場才是行業脫胎換骨的開始，蘊藏著巨大的金礦，而且內容的變遷又會導致城市空間的再造。

佰仕會創始人陳方勇則認為，房地產就像今天的天氣一樣，有很多迷霧，這時特別需要我們堅持和團結，需要我們認定一個信念，很多事情則是可以改變的。

萬商俱樂部創始人楊澤軒則表示，以連接產生動力，用生態鏈打造真實的活力，這才是房地產市場的未來。

在此次大會上，重構未來則圍繞投資并購、城市更新、資產管理、資產證券化和供應鏈支持五個維度展開。

專家認為，目前，能夠做資產管理的地方，是房價最高的一些城市，如上海和北京；廣州和杭州勉強可以做，如果沒有價格拉開空間的話，資產管理就有很大的壓力，也沒有溢價空間。

陽光壹佰集團副董事長范小沖就認為，房地產商就是空間的提供商，未來，要把空間上升到場景。這個場景里有故事和情節，而且要富有魅力和價值，還要鏈接社群，這才是房地產的未來。

蘇鑫則認為，房地產行業的轉型，有一個核心產品，就是城市更新，就像移動互聯時代的智能手機，把創新和金融結合在了一起。

王倩表示，在美國、歐洲等成熟的市場，城市建設和開發早在幾十年前就完成了，支撐他們萬億級市場規模的，其實都是運營商、交易商和服務商。

而在中國，目前運營領域的出現了一批公寓運營商而在服務領域。

與此同時，資產證券化也是與會大咖熱議的話題，如果Reits市場放開，中國房地產市場將迎來大資管時代。

“在地產行業，這些學習和創新，需要大家的互相支持和學習，需要一些社群。目前，佰仕會和萬商代表了這個行業的社群，也會帶來行業的未來。”蘇鑫說，未來到底是什么樣子，沒有答案，什么人才能夠在未來的海洋里游得更好？就是有學習心態的人、有年輕心態的人和有互聯網思維的人。

標簽： 后地產時代 房地產 房企

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